آپارتمانهای فاقد سند رسمی و بدون پایانکار، بهزودی امکان دریافت سند مالکیت را پیدا میکنند؛ خبری که میتواند برای بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی در شهرها و حتی روستاهای کشور، سرنوشتساز باشد. سالهاست که خرید و فروش با «سند عادی» و واحدهای «بدون پایانکار» باعث سردرگمی مردم، افزایش دعاوی حقوقی و مشکلات متعدد در نقلوانتقال املاک شده است. اکنون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده است که با راهاندازی سامانهای جدید، زمینه صدور اسناد رسمی برای این دسته از املاک فراهم میشود.
به گفته اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، آپارتمانهایی که تاکنون فاقد سند رسمی یا بدون پایانکار بودهاند، میتوانند با ثبت اطلاعات و ادعاهای مالکیت خود در سامانه «ساغر» (سامانه ثبت ادعا) در مسیر دریافت پایانکار و سپس صدور سند رسمی قرار بگیرند. به این ترتیب، مالکان این واحدها که غالباً سالها با مشکلاتی نظیر نبود سند، سختی در انجام معاملات، عدم امکان دریافت تسهیلات بانکی و ابهام در مالکیت مواجه بودند، به تدریج میتوانند وضعیت ملک خود را سامان دهند.
سامانه ساغر، در واقع زیرمجموعه «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» است که بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راهاندازی شده است. فلسفه این سامانه، شفافسازی مالکیت و تبدیل اسناد عادی و توافقهای غیررسمی به اسناد رسمی و قابل استناد است. در این سامانه، افراد میتوانند ادعاهای مربوط به مالکیت، حق انتفاع (استفاده از منافع ملک) یا حق ارتفاق (مانند حق عبور، حق مجرا و…) را ثبت کنند تا پس از طی مراحل بررسی حقوقی و ثبتی، وضعیت ملک مشخص و در صورت احراز، سند رسمی صادر شود.
اعظم قویدل اعلام کرده است که این سامانه بهزودی بهصورت کامل فعال خواهد شد و پس از آن، متقاضیان میتوانند با مراجعه آنلاین، اطلاعات هویتی خود، مشخصات ملک و مستندات مالکیت – از جمله قولنامهها، مبایعهنامههای عادی، گواهیهای محلی و سایر مدارک – را بارگذاری و درخواست خود را ثبت کنند. پروندههای ارسالی سپس توسط ادارات ثبت و مراجع ذیربط بررسی میشود تا از اصالت ادعاها و نبود تعارض با حقوق دیگران اطمینان حاصل گردد.
یکی از نکات مهمی که سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر آن تأکید کرده، وضعیت املاکی است که فاقد سابقه ثبتی هستند. در این موارد، مالک میتواند با مراجعه حضوری به واحد ثبتی مربوطه، درخواست ثبت ملک و صدور سند مالکیت را ارائه کند. این فرایند شامل بررسی سوابق، استعلام از مراجع محلی، تطبیق موقعیت جغرافیایی و همچنین بررسی هرگونه تعارض احتمالی در ادعاهای دیگران است. پس از طی این مراحل و احراز مالکیت، امکان صدور سند رسمی برای اینگونه املاک نیز فراهم میشود.
از سوی دیگر، برای افرادی که ملک خود را با «سند عادی» خریداری کردهاند، نیز راهکار مشخصی در نظر گرفته شده است. مطابق اعلام سازمان ثبت، این دسته از مالکان میتوانند از طریق «سایت قانون تعیین تکلیف» اقدام کنند. در این سامانه، متقاضی با ثبت اطلاعات ملک و بارگذاری اسناد عادی خرید (مانند مبایعهنامه، قولنامه و…)، فرایند تبدیل سند عادی به سند رسمی را پیگیری میکند. این قانون با هدف پایان دادن به وضعیت بلاتکلیف املاک دارای سند عادی و کاهش دعاوی ملکی در محاکم قضایی تصویب و اجرایی شده است.
این تحولات تنها به شهرهای بزرگ محدود نمیشود. برای روستاها و شهرهایی با جمعیت کمتر از ۲۵ هزار نفر، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نقش پررنگی در صدور اسناد مالکیت بر عهده دارد. طبق اعلام، ساکنان این مناطق میتوانند برای دریافت سند رسمی ملک خود به بنیاد مسکن مراجعه کنند. بنیاد مسکن با انجام عملیات نقشهبرداری، تعیین حدود و ثغور املاک و هماهنگی با ادارات ثبت، زمینه صدور سند را برای واحدهای مسکونی روستایی و شهرهای کوچک فراهم میکند. این اقدام، علاوه بر تثبیت حقوق مالکانه روستاییان، میتواند به ارتقای امنیت سرمایهگذاری در مناطق کمتر برخوردار و تسهیل در دریافت تسهیلات بانکی برای ساخت و بهسازی واحدهای مسکونی منجر شود.
کارشناسان حوزه حقوقی و ثبتی معتقدند که راهاندازی سامانه ساغر و ساماندهی اسناد غیررسمی، گام مهمی در جهت شفافیت بازار مسکن، کاهش معاملات غیرشفاف و پیشگیری از کلاهبرداریهای ملکی است. تا پیش از این، بسیاری از معاملات صرفاً با یک برگ دستنویس یا قولنامه عادی انجام میشد که در صورت بروز اختلاف، اثبات ادعا بسیار دشوار بود. اکنون با تشویق مردم به ثبت رسمی معاملات و فراهم شدن مسیر قانونی برای تبدیل اسناد عادی به رسمی، انتظار میرود حجم دعاوی مرتبط با مالکیت در دستگاه قضایی کاهش یابد.
از منظر اقتصادی نیز، صدور سند برای آپارتمانهای فاقد سند و بدون پایانکار میتواند آثار قابل توجهی داشته باشد. هنگامی که وضعیت حقوقی یک ملک روشن و سند رسمی صادر میشود، آن ملک قابلیت پذیرش بهعنوان وثیقه در بانکها را پیدا میکند، امکان مشارکت در طرحهای توسعهای افزایش مییابد و مالک میتواند با اطمینان بیشتری تصمیم به فروش، اجاره یا سرمایهگذاری مجدد بگیرد. علاوه بر این، شفاف شدن وضعیت ثبتی املاک، به جلوگیری از حبس سرمایه در پروژههای نیمهتمام و واحدهای بلاتکلیف کمک میکند.
در مجموع، راهاندازی سامانه ساغر و تأکید سازمان ثبت اسناد و املاک بر ساماندهی املاک فاقد سند و بدون پایانکار، نویدبخش دورهای جدید در نظام ثبتی کشور است؛ دورهای که در آن، اسناد عادی و معاملات غیررسمی به تدریج جای خود را به اسناد رسمی، شفاف و قابل اتکا میدهند. مالکان واحدهای بدون سند و پایانکار، خریداران دارای سند عادی و ساکنان شهرهای کوچک و روستاها، اکنون فرصت مناسبی دارند تا از مسیرهای قانونی معرفیشده، برای تثبیت حقوق مالکانه خود اقدام کنند و از مزایای داشتن سند رسمی بهرهمند شوند.
